Projekty domów z poddaszem to jedne z najczęściej wybieranych rozwiązań przez inwestorów. Jeśli również planujesz taką budowę, zwróć uwagę, czy poddasze jest określone jako użytkowe, ponieważ część projektów uwzględnia taką kondygnację, ale jako nieużytkową. Na czym polega różnica? Jak zaadaptować poddasze na użytkowe – inaczej mieszkalne?

Poddasze nieużytkowe – definicja

Poddasze nieużytkowe w literze prawa rozumiane jest jako takie, które nie może być przystosowane na pomieszczenia mieszkalne. Zwykle pełni ono wtedy funkcję strychu lub jest przestrzenią wentylacyjną.

Poddasze użytkowe – definicja

Poddasze użytkowe to wg prawa część budynku, która jest położona powyżej najwyższego stropu. Część ta musi być przystosowana na cele mieszkalne.

Jakie są różnice pomiędzy poddaszem użytkowym a nieużytkowym?

Kluczową różnicą jest tutaj funkcja definiowanej powierzchni. I tak kolejno poddasze użytkowe może być:

  • pomieszczeniem mieszkalnym – zawierającym pokoje strefy nocnej lub dziennej;
  • pomieszczeniem pomocniczym – służącym do komunikacji wewnętrznej lub do celów sanitarnych, przygotowywania posiłków czy przechowywania ubrań;
  • pomieszczeniem technicznym – służącym do przechowywania urządzeń do obsługi technicznej budynku;
  • pomieszczeniem gospodarczym – które znajduje się poza mieszkaniem czy lokalem użytkowym; służącym do przechowywania materiałów czy sprzętu do obsługi budynku;
  • lokalem użytkowym – czyli zespołem pomieszczeń, które są od siebie oddzielone stałymi przegrodami; lokal użytkowy nie jest mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym czy gospodarczym.

Poddasze użytkowe to wg prawa część budynku, która jest położona powyżej najwyższego stropu. Część ta musi być przystosowana na cele mieszkalne.

Większe wymagania prawne dotyczące konstrukcji dla poddasza użytkowego

Jeśli poddasze użytkowe ma pełnić funkcję mieszkania czy powierzchni biurowej, należy oddzielić je od konstrukcji i palnego przykrycia dachu odpowiednimi przegrodami (klasa odporności ogniowej określona w §219 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - link do rozporządzenia: https://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20150001422/O/D20151422.pdf).

Ponadto wszystkie pomieszczenia znajdujące się na poddaszu użytkowym muszą posiadać zgodne z warunkami technicznymi ocieplenia, ogrzewanie, wentylację czy media. Wnętrza muszą mieć także zapewniony dostęp do światła dziennego – tutaj wymogiem jest montaż okien w każdym z pomieszczeń o rozmiarze odpowiadającym 1/8 powierzchni podłogi.

W przypadku poddasza użytkowego, trzeba poza tym zwrócić uwagę na wysokość pomieszczeń, która powinna wynosić min. 2,2 m. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy domownicy będą przebywać na poddaszu nie więcej, niż 4 godziny w ciągu doby – wtedy wysokość może wynieść 1,9 m.

Poddasze użytkowe i nieużytkowe – różnica także w podatkach!

Definiowanie poddasza ma również wpływ na podatki. Według art. 1a ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. – o podatkach i opłatach lokalowych, powierzchnię użytkową budynku należy obliczać po wewnętrznej długości ścian na każdej kondygnacji, za wyjątkiem klatek schodowych. Z kolei poddasze nieużytkowe nie jest uznane jako kondygnacja, więc nie stanowi podstawy wymiaru podatku.

Poddasze nieużytkowe w literze prawa rozumiane jest jako takie, które nie może być przystosowane na pomieszczenia mieszkalne. Zwykle pełni ono wtedy funkcję strychu lub jest przestrzenią wentylacyjną.

Adaptacja poddasza na mieszkalne, czyli użytkowe

Z punktu widzenia finansowego, znacznie łatwiej jest zaadaptować nieużytkowane dotąd poddasze na mieszkalne, niż dobudowywać część użytkową na zewnątrz domu. Zanim jednak podejmiesz decyzję, należy przeprowadzić ekspertyzę stanu technicznego stropu, więźby dachowej oraz szczelności dachu. Konieczne jest także sprawdzenie, czy konstrukcja dachu wytrzyma dodatkowe obciążenie w postaci docieplenia. Kolejny krok to zweryfikowanie, czy jest możliwość podciągnięcia na poddasze niezbędnych mediów oraz czy jest ono odpowiednio wysokie – czyli min. 2,2 m (z uwzględnieniem poziomu posadzki).

Formalności urzędowe – adaptacja poddasza

Przystępując do adaptacji poddasza, w pierwszej kolejności powinniśmy uzyskać z Urzędu Gminy warunki zabudowy i – jeśli to konieczne – wystąpić o zmianę sposobu użytkowania. Następnie należy zlecić opracowanie projektu budowlanego oraz uzyskać pozwolenie na budowę. Oczywiście wszystkie eskpertyzy oraz projekty powinny być wykonane przez uprawnione osoby z odpowiednimi kompetencjami.

Warto na etapie planowania zmiany użytkowania poddasza, zlecić projekt jego zagospodarowania architektowi wnętrz. Układ wnętrz będzie miał bowiem kluczowy wpływ na poprowadzenie mediów, lokalizację i rodzaj okien, występowanie ścian nośnych. Jeśli planujesz taki remont, zapraszam do kontaktu ze mną – chętnie pomogę w ustaleniu opłacalności inwestycji oraz przedstawię projektowe możliwości adaptacji poddasza, a później jego aranżacji.